农村宅基地使用权和住房相关法律制度

larkinwang

中华人民共和国土地管理法
第五十九条　乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。
第六十二条　农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
    农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
   农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
    农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

中华人民共和国物权法
第十三章 宅基地使用权
第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
第十六章 抵押权
　　第一节 一般抵押权
第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权;（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； 七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十四条 下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
第一百八十二条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 　　抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十三条 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。　
第一百八十五条 设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款： （一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。
第二百四十七条 本法自2007年10月1日起施行
中华人民共和国担保法
第三十四条 下列财产可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；
（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；
（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
（六）依法可以抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第三十六条 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
第三十七条 下列财产不得抵押：
（一）土地所有权：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）依法不得抵押的其他财产。


   疑问：1、宅基地上的住房可以转让吗？依照《土地管理法》第六十二条看，可以。
2、宅基地使用权可以转让吗?依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条看,也可以。
3、但是，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十四条、《中华人民共和国担保法》第三十七条，为什么宅基地使用权不可以抵押？转让都可以为什么却不可以抵押？难道抵押有害而转让无害？
4、《中华人民共和国物权法》第一百八十二、一百八十二条也是像说城市房地产抵押的情形一样在谈房地一体主义，但是仅指其中的建设用地使用权，而不是指农村宅基地。
     
    我想起了前不久在CCTV电视上看到，北京某艺术家在农村买房而发生诉讼的事，于是赶紧在网上搜索，找到了：http://blog.cctv.com/html/99/102399-21835.html
    老杜 （CCTV2《经济信息联播》及《经济半小时》栏目撰稿人（原《经济信息联播》主编），）
（关注艺术村小产权纠纷） 北京宋庄村民状告艺术家已卖小产权房要拿回
    位于北京通州的、宋庄艺术创意产业区现在可以说是声名远播。从1994年开始，这里陆续迁来了大批来自全国各地的艺术工作者，很多人还从农民手里买了宅基地房定居在这里。
    可没想到，最近几个月以来，陆续有十几位买了房的艺术家、却成了被告，被卖主告上了法庭，要求认定原来的合同无效，要拿回已经卖出去的房子。
    记者刘茜说：“这里就是宋庄艺术区，从1994年第一批艺术家迁到这里，现在这里已经1500名有来自全国各地的艺术家聚集到了这里，而随着宋庄名气大增，农民手里的房子也开始水涨船高，十年时间已经翻了几倍。”
    李玉兰夫妇是被房子卖主告上法庭的艺术家之一，他们是在2002年7月1日花了45000元，从宋庄当地村民手里购买的一处闲置宅基地房。这个案子在被告艺术家中第一个也是唯一一个已经开庭审理的，几天前，李玉兰夫妇刚刚拿到了通州区人民法院的判决书。判决结果是李玉兰是居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，因此判决李玉兰和村民签定的房屋买卖合同无效，责令他们在判决生效90天内腾退房屋，而根据法院评估结果，卖主要给付李玉兰夫妇93808元的补偿款。
（关注艺术村小产权纠纷）律师：艺术村小产权房不受法律保护[这种说法肯定有误]
法院判定原买房合同无效，对此，艺术家们有些难以理解。明明有着买卖协议，还有村委会的盖章担保，怎么就成了无效合同呢？听听专家怎么说。
    北京房地产律师毕文强说：“《中华人民共和国土地管理法》对于农村集体土地的使用进行了明确的限制，农村宅基地是不可以随意进行买卖和转让的。我们现在司法事件中，城镇居民是不可以购买农村宅基地上房屋的，农村宅基地的转让仅限于农村集体身份成员之间。所以在司法事件中，这一个房屋买卖合同通常会被判定为买卖合同无效。”
    但律师同时提醒艺术家，在法院确认了这个买卖合同无效之后，必须要追究这个缔约过失责任的认定问题，除了买卖双方之外，担保方比如说村委会也该负有部分责任。
真实的案例是很能说明问题的？从此例子中可知：农村宅基地的交易只能在“城镇居民是不可以购买农村宅基地上房屋的，农村宅基地的转让仅限于农村集体身份成员之间。”那么，法律依据在哪里呢？查了半天，包括国土资源部的网站也没有找到。但看到，有些地方出台了针对农村宅基地管理的相关规定，如《河北省农村宅基地管理规定（修正）》（颁布日期：1992-07-08执行日期：1992-07-08），但是质量还是不高，对于买卖的问题仍然没有讲清楚。
     
    要了解农村宅基地使用权的转让制度，倒可以从其历史中了解，或许更为恰当；也包括物权法中关于农村宅基地使用权的转让制度的立法意图可以知道个大概。搜索了一些相关地正规网站，起内容还是可以供参考的！
《宅基地使用权转让问题的由来》来源：（《中国青年报》2008年10月16日08:34）  　　
1979年实行家庭联产承包责任制的土地制度以后。《土地管理法》、中发(1997)1l号文件对农村集体土地用于非农业建设的情形作出了明确的限制性规定，同时，《土地管理法》规定，农民出租、出卖房屋后，再申请宅基地的，不予批准。在对集体土地使用权用途作出限定——集体土地使用权不得用于非农业建设的同时，允许宅基地使用权人对地上建筑物进行出租、出卖。
建设部2007年6月18日发布风险提示：城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的人员销售。
2007年12月30日《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》都明确表示：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

《全国人大就“农村宅基地使用权转让”等问题答复读者意见》（现代农村报20051109）
全国人大法工委已对本报读者关注的“农村宅基地使用权转让”等问题作出明确答复。
　　“城里人”禁购农民宅基地
原草案规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”
各界意见：有的赞成草案的规定。有的认为，宅基地上的住房属于农民个人所有，应当允许转让。有的认为，应当有条件的适当放开，既要方便农民融资，又要保障农民基本居住。
法工委回应：我国地少人多，实行最严格的土地管理制度。宅基地是农民的基本生活保障，在目前条件下宅基地使用权的转让和抵押不宜放开。建议对这一款规定暂不作改动，拟进一步听取意见后，再作研究考虑。

《物权法草案未放开农村宅基地使用权转让 留调整空间》（中国网  2007-03-08 ）
3月8日上午，十届全国人大五次会议举行第二次全体会议，听取物权法草案的说明。16：30，全国人大代表、湖北省高级人民法院副院长吕忠梅，中国人民大学法学院王轶教授、中央财经大学法学院副教授尹飞做客中国网解读《物权法》草案！ 以下为网谈实录。
[王轶]:大家知道从2004年开始，在我们国内的一些省市已经在进行农村集体土地中的建设用地和使用权进入土地一级市场来进行流转，所以要看试点的具体情况，而且我个人觉得，就像土地承包经营权一样，随着农村社会保障体制的进一步完善，应当逐步允许宅基地的使用权进入土地的一级市场，这对于消除城乡二元结构，包括户籍制度的改革等等都是具有前提和基础性的作用的。
[吕忠梅]:应该说这是一个留有余地的制度，现在没有作出非常明确的规定，主要是认为现在明确作出规定允许转让条件不够成熟，我也是觉得今后一旦条件成熟，应该说允许转让是指日可待的。
[尹飞]:各个地方对这个还是做一个比较模糊的处理，毕竟目前宅基地还是有一定的社会保障功能的。
[吕忠梅]:还是作为农民生存的一个最重要的东西。
[尹飞]:所以不敢轻易去允许，但它又没有明确禁止，实践中宅基地流转、抵押还是比较多的，我前一阵到全国各地做了调研，至少有很多种形式，比如说在某个地方可能是几家关系都很好，拿我家的宅基地盖一栋楼，咱们三家都搬进去，你们两家（的宅基地？）统一拿出来，进行开发再卖掉。实践中也有另一种做法，确实没钱了要贷款，就找当地的农信社办了抵押，就把房子进行了抵押，如果宅基地有问题，所以把房屋抵押出去。比如最后出了问题，钱我还不了，怎么办呢？要上法院，最后通过法院的判决来实现变相的流转。（应该仍然只能在村民中转让？）
《农村住房转让必读》
http://blog.soufun.com/7027229/228843/articledetail.htm
在集体所有土地上开发建设的住房及其附属设施（农村房屋），按照上海市原房地产登记管理的有关规定，房地产证为红色，所以又被称为“红证房”。受到当前土地所有二元体度的限制，“红证房”的转让受到政策的较多束缚。
红证和黄证、绿证的区分
过去房产证有红黄绿之分，主要是由于房屋权属状况复杂导致的。现在“黄证”和“绿证”已经合并。原有的“黄证”产权房在上市交易时，将按照国家有关规定补办手续，转变为绿证。红色权证是颁发给集体所有土地上的房地产权利人，一般包括以下两种情形：（1）申请集体所有的非农用地登记的；（2）申请坐落在集体所有土地上单位和个人所有的房屋登记的。
“红证房”的转让限制与规定
按照“地随房走”的原则，红证房转让的实质，是宅基地使用权转让和乡镇企业等建设用地使用权转让。按照《土地管理法》第63规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，这是关于集体土地使用权流转的最主要的规定，是现有“红证房”转让的“紧箍咒”。国家禁止集体土地住房直接进入城市房地产市场，非本地居民或城市居民购买农宅或宅基地不受法律保护，因此而签订的买卖合同或协议无效。
2004年11月2日，国土资源部为深入贯彻《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（2004年28号文），发布了《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知，为进一步严格宅基地管理提供了依据，禁止农村住宅进入城市房地产市场。相关规定包括：《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办［１９９９］３９号）规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；国土资源部〔2004〕234号《关于加强农村宅基地管理的意见》规定（重申）：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”至于农村住房的出租，则没有禁止性的规定。
“红证房”的转让途径
财产转让的法定途径一般包括：买卖、互易和赠与。无论是哪一种形式的转让，均要符合现有法律法规对集体所有非农用地转让的规定，否则将不受法律的保护。以下以买卖为例讨论几种合法的转让突径。
途径一：出售给有当地常住户口的农村居民。国家禁止农村住房进入城市房地产市场，但并不禁止在当地集体经济组织内合法流通。《土地管理法》第62条第4款规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这时对集体经济组织内部合法转让“红证房”的立法限制。
途径二：经土地征用后转让。理论上，集体所有土地经征用转变为城市国有土地以后，“红证房”的性质已发生转变，是可以进入房地产市场流通的。但在实践中，土地征用常常涉及土地规划变更和房屋拆迁，房屋所有权人是根据土地征用与房屋拆迁安置规定，获得相应得补偿，而不是转让问题。至于集体非农用地上的工业企业用房，经征用后转让还是可行的。
途径三：通过并购转让。根据土地管理法第63条的规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”基于此，通过并购来完成乡村企业的厂房转让，符合现有的国家法律规定，具有可操作性。
途径四：其他转让途径。通过长期租赁的方式变相转让房屋使用权。这样的做法，对受让方有风险。首先，按照合同法的规定，租赁合同最长有效期间是20年，超过部分不受法律保护；其次，如果在租赁期间房屋被征地拆迁的，受让人无权享受补偿；再次，如果没有租赁登记，转让因其他债务导致房屋被查封的，受让人的债权不能的得到优先保护
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