也谈何时是最佳的购房时机？

wangguangqi

大多数人都是小LBX，俺也不例外。目前普通LBX要买套像样一点的商品房，很不容易。所以很多人都想在一个不错的时机出手入一套。一些整天拿房奴来说事的空军，不外乎就一个心理，你们大家都不要买，KFS就不能涨价了，甚至为了回笼资金，要降价销售。但是做过销售的都知道，房子和其他商品不一样，其他商品都是先投入了资金，生产出了成品，然后摆到商店里，你再去挑选着买，况且都有一定保质期。一些更新换代比较快的电子产品，一些时尚衣服，面临过时和被代替的风险，所以他们都会出现降价销售。当然这些降价的产品，经销商就回赔钱吗？答案是否定的，比如电脑，新品刚上市的，经销商进了10台，成本是2000元每台，那么经销商刚开始的就会买到5000每台，这样卖了5台、然后4000卖了2台，3000卖了1台，最后2台1000就卖了，最后2台似乎赔钱了，但是总体还是赚了。
      为什么经销商要赔钱把货甩了，这里有一个资金周转利用率问题。人们都说很多制造业利润只有3-5%，为什么他们敢去借银行上调30-50%的利息。其实就是一个资金周转利用率问题，举个例子：某个企业目前一分钱都没有，但是从银行贷了100万，利率上调30%，以目前的一年贷款利率7.07，那么他的贷款利息就是9.8%，到年底了，他应该支付的利息费用是9万8千。但是这个企业用这个100万，生产出了100万产品，但是一个星期就是把货发出来了，然后钱就回来了，按照3%的利润，一个星期就赚了3万，一个月4个星期，那么就是12万，一年就是120万，如果企业是一个月周转一次，一年是36万，所以资金的周转率很重要。

  很多产品是靠量来维持利润，有的产品是靠价来维持利润。比如大家都熟悉的牛奶，有普通袋装的，有盒装的。袋装的是1元一袋，但是利润厂家不到1%的，零售商是5%的利润，换句话说，就是一袋奶，厂家赚了不到一分一袋，商家是5分。但是这个量很可怕，因为普通大众都消费得起，一天可以走上亿袋，消费群体很大，所以可以薄利多销。但是盒装的，卖到3元，5元，8元，甚至有30元一盒的，厂家利润可以达到20%，但是量起不来，据我了解，30元一盒的，全国就8000人在喝，况且还是实行会员制。一是消费得起的人比较少，二是就是消费起来了，产能也上不来。北国超市有16家店，但是每个店的消费群体都不一样，每一个店卖出去的货也不一样，比如益友店是卖酒卖烟在所有超市里是NO1,原因很简单，它的附近都是机关事业单位云集的地方，省ZF，省公检法等。天河和谈固也是A类店。但是它的销售是靠生鲜，因为它的附近都是穷鬼，但是人很多，都是老小区，超市的肉，蔬菜呀都比较便宜。高档店是先天下和北国底下，这个针对石家庄最有钱的人。

  现在说房子，叫期房，预售，看菜下饭。说白了就是定做，是卖出去了才生产，土地流拍就是一个重要信号，面包都卖不出去了，谁还去买面粉？这样销售的还有汽车，还有高端的本本（都是先预定）。在销售的时候，KFS是一栋一栋的开，甚至还搞捂盘惜售，卖得快，资金回笼快点，可以开下一栋，慢了还不能开下一栋。为什么会这样，因为房子是靠资金密集堆起来的，如果一旦销售不出去，压钱很多。为什么不能实行薄利多销，原因是土地问题，土地有限，另外土地是一次性消费，一锤子的买卖，导致不是快速消费品，是慢速，非常慢速的消费品，有的人一生就消费一次，多的也就几次而已，不像蔬菜水果，这个做过销售的都知道。

2011年比较艰难，但是最艰难的还不是房产行业，在调控政策下，大多数人，大多数企业都不好过，除了机关事业单位，一些垄断企业外。这些不好过都是ZF主动调节的结果，这个一定要搞清楚，是ZF的“主动”，2008年，ZF是很被动的。再来看买房时机，本人觉得除了2008年底，2009年初时最佳时机外，但是比起2000年，2001年，都不是最佳时机，所以买房越早，时机越好。有人说是2011年底，因为KFS在年底很缺钱，需要支付工程款，需要发福利等等，但是2011年底和2008年不一样了，那个时候房价下来了，利率还很低，但是现在银行很坑爹，利率上调了不少。为什么银行敢上调，只说明了一个问题，就是房产市场的信贷需求很强，间接说明房子的需求也很强。第二，现在货币政策已经在微调了。全年货币投放在7.5万亿，前紧后松。有的人会说，还是差异性的，对住房没有放松调控。先看一个例子，假如市场总需要贷款是500亿，但是银行就只有300亿的额度，所以贷款很难，但是ZF给铁路部门支持了200亿，那么信贷需求就减少了200亿，银行的300亿就可以满足其他行业啦。其二，准备金的问题。如果ZF把钱投放到铁路等一些大的项目上，这些钱就会以工资，原料的形式回到人手里，于是这些人就去存银行，银行的钱多了，即使很高的准备金，但是银行可用ED就高了，这个就是围魏救赵，隔山打牛的道理。

最后一句话，不管做什么事情，走在前面的都是赚的，包括KFS提前跑路。

dsgrr125

好东西啊，谢谢楼主啊！！












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钱汇锦

谢谢您阿，我非常高兴












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